Por Lais Basso

O “CPF dos imóveis” é o nome informal para o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), uma iniciativa da Receita Federal prevista na reforma tributária.

A ideia é criar um número de identificação único para cada imóvel do Brasil — urbano ou rural, público ou privado — algo como um CPF, mas para propriedades.

Esse cadastro vai reunir num só lugar dados que hoje estão espalhados: nos cartórios, prefeituras, órgãos federais e estaduais, registro de imóveis, etc. Como localização, metragem, titularidade, escritura, pendências jurídicas, uso do imóvel, dados ambientais, valor venal, entre outros.

CPF dos imóveis? O que é isso

Por que vão fazer isso

Os principais motivos:

Padronização e centralização de dados — facilitar que os diversos cadastros se comunique.
Segurança jurídica — comprador, vendedor, proprietário terão mais confiança, porque será mais fácil verificar se há pendências ou descompassos no imóvel.
Fiscalização tributária mais eficaz — cruzamento de dados para identificar imóveis sub-declarados, aluguéis não declarados, etc.
Base para novos tributos ou mudanças nos tributos existentes como parte da reforma tributária, incluindo o novo regime de imposto sobre valor agregado (chamado de IVA dual) que deve vigorar a partir de 2027.

Como vai funcionar O CPF dos imóveis: etapas, prazos, obrigações

Quando começa: o CIB foi regulamentado em agosto de 2025, via Instrução Normativa (IN) da Receita Federal.
Integração obrigatória: cartórios, prefeituras, registros públicos devem se associar ao SINTER (Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais), que centraliza a base de dados.
Código automático: os proprietários não precisam fazer nada para obter o código. Ele vai ser gerado automaticamente a partir da integração das bases existentes.
Sem custo para o cidadão.
Fase de testes: em 2026 as prefeituras e órgãos envolvidos devem começar a usar o CIB em capitais e Distrito Federal, e depois o uso se estenderá para os demais municípios até 2027.

impostos e possíveis impactos no bolso

Aqui é que muita gente quer saber: vai pagar mais? Vai mudar o valor dos impostos? Quais são os descontos ou exceções?

Imposto sobre valor agregado (IVA dual) — onde o CIB entra

A reforma tributária prevê que em 2027 passe a vigorar o novo regime de IVA dual, que vai substituir vários tributos federais, estaduais e municipais existentes (alguns como ICMS, ISS, etc.).
O CIB vai servir para dar suporte a esse regime, permitindo valores de referência confiáveis, facilitar fiscalização, cruzamento de dados.

Reduções previstas, limites e exceções

Alguns pontos de alívio ou limites para quem não vai sentir tanto:

Pessoas físicas com até três imóveis alugados e com receita de aluguel até R$ 240 mil por ano terão isenção ou tratamento mais leve no novo regime.
Aluguéis residenciais de até R$ 600 mensais não terão tributação, também por causa do redutor social.
Há redutores na base de cálculo para evitar aumentos abruptos, como o “redutor de ajuste”.

Possíveis aumentos indiretos

Mesmo que não se trate de uma “taxa nova” explícita, há impactos que podem pesar:

Atualização do valor venal e do “valor de referência”: municípios poderão rever seus cadastros com dados do CIB. Se o valor venal estiver defasado, pode haver uma subida no valor base usada para calcular IPTU.
Maior fiscalização: imóveis ou locações não declaradas poderão ser detectadas, o que pode gerar ajustes, multas ou obrigações retroativas.

Qual será a nova “taxa” exata?

Não há uma “taxa nova” fixa para todos os imóveis anunciada no sentido de percentual que vai incidir imediatamente por causa do CIB. O que há são regras novas na reforma tributária que vão introduzir:

IVA dual em 2027 (e seus alíquotas específicas para aluguéis e vendas de imóveis)
Reduções previstas: por exemplo, aluguéis com alíquota menor para pessoas físicas com poucos imóveis, ou isenção em certos casos.

Exemplos práticos que já saíram em notícias:

Se você é pessoa física, tem até três imóveis alugados e recebe até R$ 240.000/ano em aluguéis, pode ficar isento ou quase disso.
Locação residencial até R$ 600 mensais não tributada.

Conclusão

O CPF dos imóveis (CIB) não é algo de mágica ou que vai gerar um imposto novo para todos de repente. É uma ferramenta de identificação, transparência, integração de dados.

Mas sim: ele vai gerar impactos reais, especialmente para quem está com cadastros desatualizados, para imóveis subavaliados, para aluguéis não declarados. O “novo imposto” não é tanto um imposto novo, mas novos parâmetros e mais fiscalização, que podem levar a impostos maiores ou ajustados, dependendo da situação.

Quem tiver imóvel, quem for construir, quem for projetar ou reformar, deve estar atento às mudanças de valor venal, aos procedimentos nos cartórios, às obrigações fiscais, para não ser pego desprevenido.